斥巨资拿破地？上海土拍市场咨询专家：如何在寸土寸金的城市锁定“千足金”？-登录云顶集团

一、为什么买地是房地产最重要的投资决策？

（1）土地是不可复制和再生的稀缺资源

1、作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来组织

2、房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择

3、土地是最重要、最基础、最根本的原材料。它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提，公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源

4、土地具有唯一性，没有一块土地是相同的

（2）土地的不可控性

1、市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素。但土地本身具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业

2、土地的不可更改性，项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改。由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子，而随着市场逐渐成熟，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小

（3）买地成本占项目大头，动机显而易见

1、持续经营的需要

2、占有资源，遏制竞争对手的需要

3、战略扩张的需要

4、未来增值的期望

5、稳定的利润回报

二、外来企业入沪投资拿地决策可能犯什么错误？

（1）盲目投资

1、专业资源不足，光有钱而不考虑是否有经验和专业资源积累，尽管社会资源已很丰富，但作为甲方，本身仍需相当的专业资源和组织判断能力

2、盲目的跨地域投资，事实证明，房地产开发有相当强的地域性，跨地域操作对专业资源和管理水平有更高要求。许多跨地域项目还不如在政策法规了解、各环节熟悉、市场把握较准的“熟地”做项目

3、盲目的多品种开发，项目操作应保持主线和延续性，有利于品牌积累和客户资源积累，公司的专业资源也能保证。而多品种开发，尤其盲目开发低档和高端产品，往往大生疏而不易成功。

（2）缺乏自有资金，融资具有依赖性

房地产开发是资金密集性行业，对公司资金水平有很严格要求。尤其在上海，最忌讳缺乏自有资金，依赖融资来购地开发。因为一个项目在开发前期一般都是资金负流出，很少有正流入。如缺乏自有资金，一旦项目销售不畅，出现资金周转问题，成为烂尾楼，会出现社会问题。

（3）对项目的宏观背景缺乏调研把握，而导致对项目定位的不科学、不严谨

房地产开发有一定的周期，尤其土地储备行为，成败受项目宏观背景影响很大。公司如果没有对项目宏观背景进行深入研究，自身缺乏专业人员，就会对项目前瞻失误，导致对项目定位的不科学、不严谨，项目定位包括客户定位、产品定位等，是项目操作的基础和关键。

三、我们提供的服务内容包括哪些？

（1）渠道维护

积极维护上海市/区规资处/局、土地储备中心、区城投公司的关系，区域公示/未公示的规划了解。

（2）信息整理

提供上海招拍挂用地前期拓展，关键性信息收集，包括但不限于：

1、供地计划资料收集

2、了解计划出让地块储备节奏、挂牌计划、规划指标、地块13部委征询单、cad规划图（强排所需）

3、地块现场勘察航拍资料等

（3）分析研判

将意向地块各类信息汇总后形成地块简报，甲方研判删选意向地块后，乙方将意向地块初步可研报告(不含资金筹措、融资渠道、财务评价和风控)，具体内容包括但不限于

1、上海整体市场和区域市场研究分析

2、意向地块周边新房楼盘调研（包括但不限于产品、装标、销售价格、流速，swot）

3、区域住宅二手市场调研

（如意向地块含有商业办公自持，还要对区域商办租赁情况及租金测算后研究预判）

（4）拿地准备

土地参拍前期工作配合。“集中供地”供地时间信息整理，土投圈了解意向地块意向度后选择投标地块，配合完成拍地前资料准备工作。

（5）拓展事项

除拿地相关事宜外，提供入沪企业上海市场规范及利好基本信息，包括但不限于

1、上海住宅设计规范性文件收集更新整理

2、市场二手转让地块/资产资料收集